观点直击|冠君产业信托:写字楼租金仍有下调压力
观点地产网 2023-08-20 05:42:49


(资料图)

观点网香港报道8月19日,全球经济回软,令上半年的香港写字楼市场充满挑战。在港经营冠君产业信托行政总裁侯迅坦言,中环写字楼前景仍不明朗,除了陆续有新供应落成外,亦有租户缩减规模或离开,整个中环写字楼仍然严峻,预期租金有下调压力。

冠君产业信托8月18日公布中期业绩并举行发布会。于报告期内,受制于疫情期间签订的租约加上期内利息支出增加所影响,其可分派收入下跌12.3%至6.17亿港元,而每基金单位分派则减少 12.6%至0.0927港元。

随着零售市道回暖,朗豪坊商场的租金收益亦见增长,不过就未能抵销写字楼市场租赁动力不足的影响。位于中环的花园道三号上半年出租率尚算平稳,为82.2%,惟续租租金下跌持续压缩写字楼物业组合的收益,租金收益总额跌至 6.27 亿港元。期内,现收租金由去年底的每平方呎99.7 港元,跌至每平方呎 95.3 港元。侯迅认为中环写字楼前景仍不明朗,除了陆续有新供应落成外,亦有租户缩减规模或离开,整个中环写字楼仍然严峻,预期租金有下调压力。

冠君投资及投资者关系总监陆嘉萍指出,目前花园道三号逾99%续租已处理,余下今年到期租约已不多。侯迅认为,写字楼空置率上升也是市场面临的共性问题,集团会密切关注情况,并以维持续租率及出租率为公司首要工作。至于公司另一写字楼朗豪坊办公楼亦由于续租租金下跌,令租金收益减少3.7% 至 1.74 亿港元。于2023年上半年,生活时尚行业租户仍是物业的主要租户占租户组合73%,出租率保持在 93.2%的稳定水平。但侯迅亦表示,朗豪坊办公楼下半年出租率和租金收益可能会有下滑的压力。

至于朗豪坊商场方面,受惠于朗豪坊商场租户的销售额大幅上升66.3%,商场表现显著优于本地零售市场,主要因为美妆类别有可观增长。于2023年6月30日,由于租户更替上的时间差距,令商场出租率回落至 95.0%,但所有单位均已有租户承租。期内商场的租金收益总额增长12.3%至3.66亿港元。侯迅表示,集团考虑将朗豪坊商场店铺分间,并租出给更多商户,以提升租金收入,而且会在市场营销方面着手,例如运用小红书吸内地客,积极与美容化妆商户合作推活动。

虽然近期有不少香港市民到内地旅游,但朗豪坊商场于暑假期间人流亦有增长,随着旅客人数逐步增加,集团对零售市场前景保持审慎乐观。

在加息环境下,利息支出增加续影响可分派收入,上半年现金融资成本增加46.1%至 2.68 亿港元,截至6 月 30 日, 固定利率债务比例处于 54.5%的均衡水平。侯迅指,面对持续的高息环境,将不利于寻找提升收益率的收购机会,但为了促进信托的长期增长,会继续审慎地物色投资良机。

摩根士丹利发表技术研究报告,相信冠君股价60日内将跑输大市,发生机率料80%以上。目标价3.1港元,评级“减持”。

报告指,该股近期股价上涨后,短期估值吸引力下跌。在写字楼需求疲软和空置率高企情况下,料续租租金向下重置维持更长时间;且其今年每单位可分配收入收益率料6.3%,与同行平均6.8%相比亦缺乏吸引力。

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